Come è noto, in situazioni del genere l'agente immobiliare, pur avendo operato al meglio e, di fatto determinato, con il reperimento del terzo concreto promissario acquirente, le condizioni economiche della trattativa e poi della vendita, rischia senza sua colpa od omissione alcuna di non poter incassare le provvigioni o, comunque, di non percepirle nella misura piena, se ad acquistare l'immobile non sia il terzo reperito dal mediatore, bensì l'inquilino che eserciti la prelazione.

La fattispecie di cui si tratta è piuttosto tipica. Qualora un proprietario intenda vendere i muri di un negozio, normalmente si rivolgerà in primo luogo al proprio conduttore per chiedergli se è interessato all'acquisto alle condizioni economiche richieste. Non diversamente si comporta il mediatore incaricato dal proprietario di cercare un acquirente. Ove ['inquilino dichiari di non essere interessato all'acquisto dell'immobile in cui esercita la propria attività o, comunque, di non essere disponibile ad acquistarlo al prezzo richiesto dal proprietario, il mediatore incaricato si dovrà attivare per cercare un terzo potenziale acquirente.

Se le sue ricerche vengono coronate da successo e, quindi, il mediatore trova un terzo concreto aspirante acquirente, col quale riesce a far concludere positivamente la trattativa con il proprietario, con accordo sul prezzo e le altre condizioni della compravendita, scatta ex lege per il proprietario l'obbligo di comunicare le condizioni di acquisto stabilite con il terzo al conduttore, affinché quest'ultimo possa esercitare il suo diritto di legge ad acquistare a pari condizioni; il contratto tra il proprietario e il terzo potenziale acquirente, in modo più o meno espresso, è infatti sospensivamente condizionato al mancato esercizio della prelazione da parte del conduttore -conditio iuris - e quindi potrà essere portato ad esecuzione solo nel caso in cui l'inquilino non eserciti la prelazione nei modi e nei termini di legge. 

A questo punto, eseguita la notificazione dell'invito ad esercitare il diritto di prelazione (cosiddetta denuntiatio), qualora il conduttore, che prima magari "nicchiava" o si era addirittura espresso in senso contrario rispetto all'intenzione di acquistare, cambi idea di fronte al fatto concreto ed eserciti la prelazione, il mediatore (al quale, in tale ipotesi, non si potrebbe chiedere di più: ha trovato l'acquirente, ha fatto trovare l'accordo sul prezzo, ha fatto accettare la proposta) si trova sprovvisto di titolo per potere reclamare la provvigione, causa mancato perfezionamento dell'affare tra le parti da lui materialmente messe in contatto, ovvero il proprietario e il terzo promissario acquirente; alla richiesta di pagamento di provvigione, l'inquilino può eccepire che il suo acquisto non deriva da trattativa condotta per il tramite del mediatore, bensì in forza di diritto a lui assegnato dalla legge. 

L'applicazione di tali principi ha determinato, in giurisprudenza, precedenti sfavorevoli agli interessi dell'agente immobiliare. (i Il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione costituisce uno strumento di tutela dei  diritti del mediatore. Nella fattispecie presa in esame nella sentenza, il proprietario aveva inserito, tra le condizioni economiche di acquisto notificate all'inquilino, oltre al prezzo con le sue modalità di pagamento, anche l'obbligo in capo alla parte acquirente di corrispondere alla agenzia immobiliare, nominata con i suoi estremi nella denuntiatio, una somma pari al 3% sul prezzo di compravendita, quale provvigione mediatoria. Si deve premettere che la sentenza di merito (resa dalla Corte d'Appello di Torino), contro la quale era stato proposto ricorso innanzi alla Corte di Cassazione, aveva dato ragione all'agenzia immobiliare, pur escludendo che quest'ultima avesse tecnicamente maturato il diritto alla provvigione, non avendo offerto un contributo causale all'acquisto da parte della inquilina che aveva esercitato la prelazione. Secondo il giudice di secondo grado, non si può infatti ravvisare detto contributo causale nel precedente reperimento, da parte dell'agenzia immobiliare, di un terzo aspirante acquirente dell'immobile. 

Purtuttavia, l'obbligo da parte del conduttore/acquirente di pagare la provvigione nella misura percentuale indicata all'agenzia immobiliare era stata confermata dalla Corte d'Appello, in quanto tale obbligo era contenuto nelle condizioni di acquisto notificate dal proprietario all'inquilino ai fini dell'esercizio della prelazione. La Corte di Cassazione ha accolto ed approfondito tale principio , come si può leggere nell'estratto dalle motivazioni riportato in nota. Ovviamente le prudenza è sempre d'obbligo, in quanto, benché si tratti di un precedente  giurisprudenziale importante e autorevole. in assenza di altre decisioni allineate e conformi, è presto  per potersi prevedere se il principio si radicherà e potrà. quindi, determinare una linea di  interpretazione consolidata, con conseguente ricaduta sulla prassi operativa. Si tratta comunque di uno strumento importante, che l'agente immobiliare deve conoscere e tenere in debito conto nella gestione dalle trattative e nella tutela dei propri interessi.